티스토리 뷰
직장 일도 바쁜데 임대소득세 신고까지 신경 쓰려니 정말 귀찮죠. 연말정산을 앞두고 종합과세로 할지 분리과세로 할지 고민이 되실 텐데 잘못 선택해서 임대소득세로 손해보지 않도록 임대소득세 납부 기준과 줄이는 방법에 대해 알려드릴게요.
저는 2 주택자라 임대소득세를 납부해야 합니다. 처음에는 종합과세로 할지, 분리과세로 할지 고민했었는데 고민할 필요가 없었습니다. 홈택스에서 예상액을 비교해 주는 기능이 있기 때문이죠. 임대소득세 납부 기준에 대해서 알고 있으신 분은 바로 아래 버튼 통해서 종합·분리과세 예상세액을 비교해 보세요.
부동산 임대소득세 납부 기준
주택을 사거나 팔 때 혹은 자신이 보유한 주택을 세입자에게 임대를 해서 임대소득을 얻었을 때 모두 세금을 내야 하죠.
- 취득세 : 주택을 매입할 때 내는 세금
- 재산세 : 주택을 보유하고 있을 때 내는 세금
- 양도소득세 : 주택을 팔 때 발생하는 수익에 부과되는 세금
- 임대소득세 : 주택을 임대할 때 발생하는 수익에 부과하는 세금
주택을 임대하여 소득이 생겼다면 세금을 내는 것이 당연하나 세금이 면제되거나 감면되는 경우도 있어요. 그래서 세금을 더내고 손해 보는 일이 없도록 하려면 임대소득세를 납부하는 기준을 잘 알고 있어야겠죠.
1 주택자인 경우 임대소득세 납부 기준
주택을 한 채만 보유하고 있고 보유한 주택이 국내 기준시가로 12억 원 이하라면 월세 수익이나 전세보증금 등에 대한 임대소득세를 내지 않아도 됩니다.
그래서 주택 한 채를 소유하고 있지만 소유 주택을 세를 주고 자신은 월세나 전세로 살고 있다면 임대소득세는 걱정할 필요가 없습니다.
2 주택자인 경우 임대소득세 납부 기준
주택을 두 채 보유하고 있는 경우부터는 임대소득세를 신경 써야 합니다.
만약 두 채를 모두 전세로 준 경우나 한 채는 자신이 살고 한 채는 전세를 준 경우에는 2 주택까지는 비과세이기 때문에 두 채 모두 전세에 대한 소득세는 내지 않아도 됩니다.
하지만 두 채 중 한 채라도 월세가 있다면 월세에 대한 소득세는 내야 합니다. 자신이 월세나 전세를 살아도 마찬가지입니다. 소유자인 내가 세를 사는지 내 집에 사는지는 중요하지 않습니다.
그런데 이제부터 고민이 시작됩니다. 세입자에게 받은 월세가 연간 2천만 원 이하라면 종합과세나 분리과세 중 선택해서 임대소득세를 내야 하기 때문입니다.
2018년까지는 연간 2천만 원 이하는 비과세였지만, 현재는 비과세로 하던 2천만 원 이하 부분이 바뀌어서 분리과세나 종합과세하게 되었습니다.
3 주택자인 경우 임대소득세 납부 기준
3 주택자가 되면 월세와 전세보증금에 대한 소득세도 내야 합니다. 2 주택의 경우도 마찬가지이지만 주택 수 계산은 부부가 보유한 주택을 합해서 계산합니다. 그래서 주택 수를 줄이기 위해 간혹 위장 이혼하는 경우도 있죠.
참고로 상가와 달리 주택은 보증금 전체에 대해 소득세를 부과하지 않고 3억 원을 넘는 금액 중 60%에 대해서만 부과합니다.
정리하면 모든 임대소득에 대해 세금이 부과되는 것은 아닙니다. 내가 가진 주택의 수와 주택의 기준시가, 그리고 월세인지 전세인지에 따라 소득세를 안 내도 되거나 달리 납부하여야 하는 것입니다.
| 주택수 | 과세대상인 경우 | 비과세인 경우 |
| 1주택 | ● 기준시가 12억 초과하는 주택의 월세 수입 ● 국외주택의 월세 수입 |
● 기준시가 12억 이하 주택의 월세 수입 ● 모든 보증금 전세금 |
| 2주택 | ● 모든 월세 수입 | ● 모든 보증금 전세금 |
| 3주택 이상 | ● 모든 월세 수입 ● 비소형 주택 3채 이상 소유하고 해당 보증금 전세금 합계3억 원 초과 |
● 소형주택의 보증금 전세금 ● 비소형 주택 3채 미만을 보유한 경우 보증금 전세금 ● 비소형 주택의 보증금 전세금 합계3억 원 이하 |
2 주택, 3 주택 소유자 임대소득세 면세 받기
2 주택, 3 주택 소유자라 하더라도 분리과세 제도를 이용하면 세금을 내지 않거나 줄일 수 있어요.
분리과세는 직장인이라면 근로소득과 합산하지 않고 해당 임대소득에 대해서만 독자적으로 과세하는 방식을 말합니다. 그에 비해 종합과세는 임대소득 외의 근로소득과 같은 다른 소득을 합산하여 계산하는 방식입니다.
분리과세를 하게 되면 14%의 단일 세율이 적용되지만, 종합과세를 선택하면 과세표준에 따라 세율이 6% ~ 45%까지 적용될 수 있어요.
아래 그림과 같이 종합과세를 선택하게 되면 기준이 되는 과세표준이 올라가서 더 높은 세율을 적용받게 될 수도 있고요.
분리과세 선택하기
근로소득이 있는 직장인이라면 대부분 분리과세가 유리합니다. 위 그림에서 보듯이 주택임대에 필요한 경비나 세율에서 이득을 볼 수 있기 때문이에요.
| 분리과세 계산법 |
| 결정세액 = (주택임대 수입금액 - 필요경비 - 공제금액) x 14% |
부동산 임대소득의 경우에는 개인별로 연간 주택임대소득이 2천만 원 이하일 때 분리과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하면 주택임대 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액에 세율 14%를 곱하여 계산합니다.
필요경비는 임대차를 유지하기 위해서 드는 비용을 세무당국에서 인정해 주는 것입니다. 등록사업자는 60%, 미등록사업자는 50%의 금액을 필요경비로 인정해 줍니다.
물론 필요경비에 대한 자료를 갖추고 있다면 필요경비가 인정되면 범위를 넘은 것을 소명하여 더 공제받을 수도 있습니다.
공제금액은 등록사업자는 4백만 원, 미등록사업자는 2백만 원을 세금에서 빼줍니다. 공제를 받기 위해서 주의할 점은 주택임대소득 외의 소득이 2천만 원 이하여야 합니다.
임대소득 외의 소득이 2천만 원 이하인 직장인이 분리과세를 선택할 경우 그 직장인이 임대사업자라면 월세 수입액이 1천만 원 이하라면 세금을 안 내도 됩니다.
1천만 원(주택임대 수입금액) - 6백만 원(필요경비 60%) - 4백만 원(공제금액) = 0 원
임대사업자가 아닌 경우라면 월세 수입금액이 4백만 원 이하라면 세금을 안 낼 수 있고요.
4백만 원 이하(주택임대 수입금액) - 2백만 원(필요경비 50%) - 2백만 원(공제금액) = 0 원
직장인이면서 연간 소득이 2천만 원 이하이며, 임대소득이 2천만 원 이하인 사람은 임대소득세 분리과세를 선택하면 세금을 하나도 안 낼 수도 있습니다.
임대소득세는 개인별로 과세하기 때문에 부부라고 하면 반씩 나눠 수입금액을 2천만 원 이하로 낮추고 분리과세를 선택해 절세할 수 있는 길이 있으니 잘 따져보시기 바랍니다.